Ter um imóvel é o desejo de muitas pessoas, porém, além de se planejar para a aquisição e os gastos mensais, como manutenção, luz e água, por exemplo, é preciso conhecer também e colocar na ponta do lápis o valor do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), tributo obrigatório e de responsabilidade de todo proprietário.
O IPTU é um tributo municipal que incide sobre a propriedade de imóveis localizados em áreas urbanas. Este imposto é uma das principais fontes de arrecadação dos municípios, permitindo que a administração pública financie serviços essenciais, como infraestrutura, saúde, educação e segurança.
Em 2025, o IPTU continua a ser um tema relevante, uma vez que as prefeituras buscarão equilibrar a arrecadação com a necessidade de oferecer serviços de qualidade à população, além de adaptar suas políticas de cobrança às mudanças econômicas e sociais que afetam os cidadãos. Com isso, é essencial que contribuintes compreendam a importância desse imposto e como ele impacta diretamente o desenvolvimento urbano e a melhoria das condições de vida nas cidades.
Mas você sabe como é calculado o IPTU, para que serve e qual a melhor maneira de pagar? Confira, a seguir, todos os detalhes para não ter surpresas depois de adquirir um imóvel.
O que é IPTU e como funciona?
O IPTU é o Imposto Predial e Territorial Urbano. Ele um tributo que incide sobre cada uma das propriedades imobiliárias urbanas, sendo para todos os tipos de imóveis em uma região urbanizada, como residências, prédios comerciais, apartamentos, salas comerciais etc.
Por que tem que pagar o IPTU?
A cobrança acontece de
forma anual pela Prefeitura de cada cidade, que determina os critérios.
O valor arrecadado com essa cobrança vai para o cofre do município, que utiliza para melhorias e despesas da cidade. Fica na responsabilidade da Prefeitura escolher onde e de qual maneira utilizará o valor desta arrecadação, podendo ser com educação, segurança, saúde, infraestrutura etc.
Quem tem que pagar o IPTU?
De acordo com o Código Tributário Nacional, o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, podendo ser pessoa física ou jurídica.
Desta forma, quem tem imóvel em área urbana precisa fazer o pagamento do tributo e ele incide sobre cada propriedade, ou seja, se uma pessoa tem cinco imóveis no seu nome, ela terá que pagar o IPTU de cada um deles.
Qual a diferença entre IPTU e ITU?
O IPTU e o ITU (Imposto Territorial Urbano) são tributos municipais que incidem sobre a propriedade de imóveis, mas eles têm algumas diferenças em suas definições e aplicações.
O IPTU incide sobre a propriedade de bens imóveis urbanos, tanto edificados (como prédios e casas) quanto não edificados (terrenos). É calculado com base no valor de mercado do imóvel.
Já o termo ITU não é um imposto distinto, mas pode ser usado como uma forma de referir-se ao IPTU de maneira genérica. Em alguns lugares, especialmente em documentos legais ou contábeis, ITU pode se referir especificamente a questões relacionadas a terrenos não edificados ou áreas urbanas.
Ambos são importantes na arrecadação municipal, mas referem-se a tributos associados à propriedade urbana. Já no caso de quem mora fora de área urbana, precisa pagar o ITR (Imposto Territorial Rural).
O que é IPTU progressivo?
IPTU progressivo é uma modalidade de cobrança que busca incentivar a utilização do solo urbano e combater a especulação imobiliária. A progressividade refere-se ao aumento da alíquota do imposto conforme o valor do imóvel ou a sua destinação.
Ele pode ser aplicado em situações específicas, como imóveis urbanos que estão subutilizados ou que permanecem vazios. A ideia é que, se o proprietário não está fazendo uso efetivo do imóvel, a alíquota do IPTU aumenta anualmente, encorajando-o a vender, alugar ou dar destinação adequada à propriedade.
Em muitos municípios, a aplicação do IPTU progressivo está atrelada à valorização da área urbana, com o objetivo de promover a ocupação e a função social da propriedade. Essa medida busca reduzir a concentração de imóveis ociosos e promover um uso mais eficiente do espaço urbano, contribuindo para o desenvolvimento da cidade.
É importante observar que a regulamentação do IPTU progressivo pode variar de acordo com as leis e as normas de cada município.
O que é valor venal?
Ele é o valor considerado base de um imóvel para a Prefeitura ter um parâmetro para calcular o imposto que será cobrado. Ou seja, é uma espécie de projeção de preço para compra e venda determinada pelo poder público, considerando as características do imóvel, valor do logradouro e o fim de utilização, por exemplo.
Esse valor é
inferior ao do mercado e se refere ao terreno e ao total da área que tem
construída.
Para determiná-lo, o município leva em consideração o preço de compra e venda usual no mercado e determina o valor final do metro quadrado do terreno e da área construída. A partir daí, é definido o valor do imposto. Além disso, o cálculo muda de cidade para cidade, que considera componentes diferentes.
Como é calculado o IPTU?
O valor do IPTU é definido pela legislação de cada município onde o imóvel está localizado e o cálculo tem como base o valor venal de referência. Por isso, é preciso consultar a Prefeitura para verificar quais são as regras determinadas.
Em São Paulo, por exemplo, uma vez apurado o valor venal do imóvel, o cálculo do IPTU a pagar é:
- Para os imóveis construídos utilizados exclusiva ou predominantemente como residência, o imposto é calculado à razão de 1% do valor venal, com acréscimos e descontos definidos por faixas de valor venal;
- Para os demais imóveis construídos e terrenos, o imposto é calculado à razão de 1,5% do valor venal, com acréscimos e descontos também definidos por faixas de valor venal.
Vale a pena pagar o IPTU à vista ou parcelado?
De forma geral, especialistas em educação financeira recomendam que o contribuinte faça o pagamento à vista, caso tenha um planejamento financeiro e uma reserva de dinheiro destinada para as contas de começo de ano, afinal, o IPTU é uma cobrança já sabida anual e obrigatória e é possível aproveitar o desconto.
O diretor
de condomínio e locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis
(ABADI), Marcelo Borges, também sugere que, quem puder pagar todas as parcelas,
adiante a quitação. “Pagar a cota à vista, como decisão econômica, é a
melhor alternativa, principalmente em tempos de taxas de juros baixas. Se optar
pelo pagamento parcelado, o contribuinte deve acessar, mensalmente, o portal da
Prefeitura para obter o boleto, situação que exige um controle de prazos para
evitar multas. Portanto, se a pessoa tiver recursos e puder pagar à vista, é
melhor “, afirma.
Quem é isento?
Assim como os critérios para o cálculo do tributo, as regras de isenção variam de município para município. Desta forma, é preciso verificar com a Prefeitura quais são os critérios de isenção de pagamento do imposto na cidade onde o imóvel está localizado.
Em São Paulo, por exemplo, aposentados e pensionistas, entidades
culturais, agremiações desportivas e sociedades amigos de bairros, entre
outros, podem requerer isenção do IPTU se comprovarem os requisitos
determinados pela lei.
Além disso, na cidade, existe também as isenções e descontos pelo valor venal de referência do imóvel e elas são aplicados automaticamente.
Quem paga o IPTU é o inquilino ou o proprietário?
Em caso de aluguel do imóvel, a Lei do Inquilinato (nº. 8.245/91) aponta que a legislação prevê que o proprietário do imóvel é obrigado a pagar impostos e taxas que venham a incidir sobre o mesmo (incluindo o IPTU), exceto se de outra forma for estabelecido em contrato. Ou seja, o inquilino pode ficar responsável pelo pagamento do tributo, desde que combinado no contrato de locação.
Mas vale atenção. Como é um imposto sobre a
propriedade, a responsabilidade final é sempre do dono do imóvel. Assim, caso o
locatário deixe de pagar o tributo, a Prefeitura fará a cobrança do
proprietário do imóvel, independentemente do contrato apontar que o pagamento é
de responsabilidade do inquilino.
IPTU comercial é mais caro que o residencial?
Geralmente o IPTU de imóveis comerciais tende a ser mais caro do que o de imóveis residenciais. Essa diferença de alíquota e valores se deve a vários fatores:
- Valor venal: os imóveis comerciais costumam ter um valor venal mais alto do que imóveis residenciais, o que resulta em um cálculo de IPTU maior.
- Uso do imóvel: Os imóveis comerciais são frequentemente associados a atividades que geram renda, enquanto os residenciais são utilizados para moradia. Os municípios podem aplicar alíquotas diferenciadas para refletir essa diferença no uso.
- Política tributária: As prefeituras podem estabelecer diferentes alíquotas para imóveis comerciais e residenciais como parte de suas estratégias de arrecadação e desenvolvimento urbano.
É importante verificar a legislação municipal específica, pois as alíquotas e a forma de cálculo podem variar de um município para outro.
Como consultar IPTU pelo CPF?
Consultar o IPTU pelo CPF pode variar conforme o município, mas, de modo geral, aqui estão os passos que você pode seguir:
- Acesse o site da prefeitura: Entre no site da prefeitura da cidade onde está localizado o imóvel. Muitas prefeituras oferecem serviços online para consulta de tributos.
- Encontre a seção de tributos ou IPTU: Procure por opções como “Tributos”, “IPTU”, “Consulta de Débitos” ou algo similar. Essa seção pode estar disponível na página inicial ou em menus relacionados a serviços e cidadãos.
- Informe os dados solicitados: Em algumas prefeituras, você poderá consultar o IPTU pelo CPF ou pelo endereço do imóvel. Se a opção for consultar pelo CPF, insira o número do seu CPF e siga as instruções.
- Visualize os débitos: Após preencher os dados, o sistema deve apresentar informações sobre os débitos de IPTU vinculados ao seu CPF, incluindo valores, parcelas e possíveis pendências.
- Atendimento presencial: Se você não conseguir fazer a consulta online, pode visitar o atendimento presencial da prefeitura ou da secretaria de finanças do seu município, levando documentos que comprovem a propriedade ou a relação com o imóvel.
Como fazer para pagar IPTU vencido?
O IPTU é enviado de uma única vez ao proprietário do
imóvel logo no começo do ano com duas possibilidades de pagamento: à vista com
desconto ou parcelado.
Caso não seja pago na data do vencimento, é possível fazer
a solicitação da segunda via do documento, que conterá valores atualizados com
taxas de acréscimos devido ao atraso, como multa e juros, por exemplo, e uma
nova data de vencimento.
É possível ter acesso a esta informação pelo site da
Prefeitura ou nas secretarias de atendimento fazendário ou
subprefeituras.
O pagamento pode ser realizado no caixa eletrônico,
site, aplicativo ou na agência de bancos, bem como em lotéricas ou bancos
postais.
Como conseguir a segunda via?
A segunda via pode ser emitida em casos de não recebimento, atraso no pagamento, extravio ou perda da notificação de lançamento do IPTU ou da prestação mensal do imposto (boleto para pagamento).
É possível consegui-la pelo site da Prefeitura ou nas
secretarias
de atendimento fazendário ou subprefeituras.
O que acontece se não pagar?
Caso o contribuinte não faça o pagamento do IPTU, ou tenha um atraso grande no pagamento, pode acontecer de a Prefeitura executar os bens do proprietário e até realizar o leilão do imóvel para fazer o pagamento do valor devido, mas não é algo que acontece do dia para a noite. É um processo demorado.
De forma geral, o proprietário é notificado para fazer o pagamento da dívida em aberto. Caso não seja realizado, ele pode ter que pagar uma multa e ser inscrito na Dívida Ativa do Município, espécie de registro formal das obrigações financeiras que os contribuintes têm com a administração pública.
A inscrição na dívida ativa tem algumas consequências importantes. Veja:
- Cobrança: A Prefeitura pode iniciar um processo de cobrança da dívida, que inclui notificações e a possibilidade de ajuizamento de ações judiciais para a recuperação do valor devido.
- Multas e Juros: A dívida pode ser acrescida de multas e juros, conforme as regras estabelecidas pela legislação municipal, o que torna o valor total a ser pago ainda maior.
- Restrição de Certidão de Débitos: O contribuinte poderá enfrentar dificuldades para obter certidões de débitos, o que pode impedir a realização de certos negócios, como a venda de um imóvel.
- Penhora de Bens: Em casos extremos, o município pode solicitar a penhora de bens do devedor para garantir o pagamento da dívida.
- Negociação: Algumas prefeituras oferecem programas de renegociação de dívidas, permitindo que os contribuintes paguem os valores devidos com descontos ou em parcelas.
Portanto, é fundamental que os contribuintes fiquem atentos aos prazos de pagamento do IPTU para evitar complicações financeiras e administrativas relacionadas à dívida ativa.
